Když Country Garden, největší developer ve stále více problematickém čínském realitním sektoru, v dubnu zveřejnil svou výroční zprávu, z obalu vyzařovala naděje: fénix roztahující svá křídla.
Společnost uvedla, že obrázek ukazuje, že čínská ekonomika je “zpět na správnou cestu” a že letos uvidíme “růst dosahující nových výšin”.
To byla iluze.
Krátce po zveřejnění zprávy došla rodící se ekonomická obnova Číny dech a již tak pomalý trh s bydlením se začal hroutit. Ve Country Garden se předprodej nedokončených bytů, zásadní ukazatel budoucích příjmů, v červnu a červenci propadl o více než 50 %, což je dvojnásobek tempa poklesu za předchozích pět měsíců.
Během posledních tří let, kdy desítky velkých developerů po letech nadměrného půjčování nesplácely, byla Country Garden výjimkou. Minulý měsíc však zmeškala dvě úrokové platby – což signalizovalo, že i jemu hrozil finanční kolaps s dluhem 187 miliard dolarů.
Očekává se, že Country Garden tento týden vybere 22,5 milionu dolarů, čímž skončí období odkladu pro zmeškané platby. V pátek společnost získala od věřitelů na poslední chvíli souhlas se zpožděním splácení 537 milionů dolarů v dluhopisech denominovaných v jüanech, původně splatných v pondělí, až do roku 2026, podle dokumentů sdílených společností Country Garden.
Minulý týden, poté, co společnost Country Garden oznámila ztrátu 7,1 miliardy dolarů za prvních šest měsíců roku 2023, uvedla, že existují „podstatné nejistoty, které by mohly významně zpochybnit“ její schopnost vyhnout se bankrotu. Společnost se snaží získat hotovost a udržet své věřitele na uzdě prodejem majetkových podílů a vydáváním diskontovaných akcií.
Pro Country Garden to byl dramatický pád. Nepravděpodobný vzestup společnosti z regionálního stavitele domů na národního giganta byl paralelní s raketovým vzestupem samotné Číny. Nyní jeho kolaps odráží rychlost a závažnost zhroucení bytové výstavby v zemi, což hrozí vykolejením širší ekonomiky.
“Ať je Country Garden obří, je to kanárek v uhelném dole,” řekl Kenneth Rogoff, profesor ekonomie na Harvardské univerzitě, který o Číně rozsáhle psal.
Čínští finanční regulátoři ve čtvrtek zavedli řadu opatření, aby podpořili potápějící se trh s nemovitostmi, včetně nižších minimálních počátečních plateb pro první kupující a snížení úrokových sazeb u stávajících hypoték.
Tato a předchozí opatření nemusí stačit k záchraně Country Garden, která se potýká se splácením svých dluhů.
Mnoho dluhopisů Country Garden se obchoduje za haléře na dolar, což naznačuje, že věřitelé mají malou naději na splacení. A cena akcií společnosti je nyní pod 1 HK $, což je strmý pokles pro kdysi jednu z největších čínských soukromých společností, jejíž akcie se před pěti lety obchodovaly nad 17 HK $.
Country Garden založil Yang Guoqiang, bývalý farmář a stavební dělník, který byl vychován v tak extrémní chudobě, že podle profilu na vládním webu prvních 17 let svého života nenosil boty. odešel ze školy, protože si nemohl dovolit školné 1 dolar.
Společnost začala s výstavbou nemovitostí v roce 1997, přibližně v době, kdy Čína začala měnit pravidla pro soukromé vlastnictví nemovitostí. Když společnost v roce 2007 vstoupila na burzu, řekla investorům, že jednou z jejích silných stránek je velká rezerva levných pozemků pro rozvoj. Řekl také, že by mohl stavět rychleji a levněji než konkurence.
Dva roky před veřejnou nabídkou převedl pan Yang svůj 70% podíl na svou druhou dceru Yang Huiyan, která byla tehdy manažerkou nákupního oddělení společnosti. Když akcie Country Garden vstoupily na burzu, Yang (25) se stala nejbohatší ženou Asie s odhadovaným jměním 29 miliard dolarů. Paní Yang, která byla spolupředsedkyní se svým otcem až do března tohoto roku, kdy se role ujala výlučně, zůstává majoritním akcionářem Country Garden.
Country Garden se rychle rozrostla v návaznosti na vládní urbanizaci. Rozšířila se mimo svou domovskou provincii Kuang-tung a agresivně postoupila do méně rozvinutých čínských měst třetí a čtvrté úrovně, přičemž těžila z boomu po roce 2015, kdy Čína v rámci národního „přestavby plechovek“ začala platit obyvatelům v hotovosti. obchodovat. v polorozpadlých chatrčích v menších městech a obcích.
Společnost uspěla se strategií vysokého obratu: rychle stavět, rychle prodávat, rychle vydělávat. To umožnilo Country Garden prodávat domy levněji a zároveň vydělávat vyšší zisky než konkurenti. Jelikož se nemovitosti staly páteří čínské ekonomiky a hlavní investicí mnoha čínských rodin, Country Garden se stala jednou z největších nestátních společností v zemi.
Country Garden za posledních šest let prodala více domů než kterýkoli developer a přilákala kupce jako Zhou Qizhou.
V roce 2019 koupil byt Country Garden v Enshi, menším městě ve střední Číně. Přestože Zhou pracoval v Šanghaji, cítil se pod tlakem, aby si koupil dům, pokud si to později nemohl dovolit. Koupil si byt o rozloze 115 metrů čtverečních za zhruba 125 000 dolarů, ohromil rychlostí výstavby a nízkou cenou, ačkoli kvalitu stavby označil za střední. Jen lituje nákupu těsně před zpomalením trhu.
“Na konci dne je Country Garden stále skvělá značka,” řekl Zhou.
Kdysi neukojitelná poptávka po nemovitostech se ale vypařila a čínská ekonomika je v problémech. Společnosti, jako je Country Garden, byly zatíženy důsledky ochromujících uzamčení společnosti Covid, vládního zásahu proti bezohlednému půjčování developerů a let upřednostňování státních společností před soukromými společnostmi. Ekonomický pokles byl nejvážnější v menších městech, kde místní ekonomiky zaostávaly za stavebním boomem. Nyní jsou tato města zaplavena prázdnými byty.
Když Country Garden nedávno odhalila svou masivní ztrátu v prvním pololetí, uvedla, že „nepochopila potenciální rizika spojená s její neúměrně velkou investicí“ v menších městech.
Až donedávna byla Country Garden oslavována jako přeživší nepokojů v tomto odvětví. Zatímco Peking udělal málo pro podporu jiných velkých stavitelů domů, včetně Evergrande, nyní zkrachovalého developera nemovitostí, který kdysi soupeřil s Country Garden o prvenství na trhu, vláda projevila větší ochotu tuto společnost podpořit.
Když čínští finanční regulátoři v listopadu vydali 16bodového průvodce na pomoc realitnímu sektoru, byla Country Garden podle čínských médií zařazena na „bílou listinu“ kvalitních developerů, kteří upřednostňují finanční pomoc a úvěrové linky od státních bank. zprávy. .
Po celá léta udržovala Country Garden úzké vztahy s vládnoucí komunistickou stranou. Pan Yang, její zakladatel, sloužil na Čínské lidové politické poradní konferenci, národním politickém poradním orgánu. Country Garden proaktivně podporovala politické iniciativy, jako je distribuce šicích strojů a zemědělského vybavení v chudých oblastech pod hlavičkou „zmírnění chudoby“.
I když se finance společnosti Country Garden zhoršovaly, upřednostnila přání zákonodárců dokončením výstavby na předem prodaných domech. V loňském roce dokončila téměř 700 000 předprodaných kusů a dalších 278 000 kusů v první polovině letošního roku.
Přesto ve své nejnovější zprávě o výdělcích Country Garden uvedla, že se zaměřuje na zlepšení svého cash flow a snížení nákladů. Nyní zaměstnává přibližně 58 000 lidí, což je méně než polovina zaměstnanců na plný úvazek v roce 2018. Společnost odmítla poskytnout další komentáře nad rámec svých veřejných oznámení.
Ve zprávě o výdělcích společnost uvedla, že ji „hluboce mrzí“ současná situace, ale dodala, že „nikdy nepodlehne pasivnímu defétismu“. Když Yang začátkem tohoto roku oslovil zaměstnance na firemní schůzce, vyzval k vytrvalosti.
“Nechoďte dolů před úsvitem,” řekl podle firemního účtu WeChat. “Musíme žít, dokud nepřijde jaro, a jaro určitě přijde.”